Extensions de bourg et lotissements
Pour développer son village et réussir l’intégration paysagère d’une extension de bourg ou d’un lotissement
Un contexte en évolution : De nouvelles populations en quête d’espace et de campagne, le confort de vie, des habitations plus performantes, des infrastructures plus accessibles, la coexistence intergénérationnelle et la demande de lien social, imposent de revoir le modèle de développement qui s’est répandu après-guerre.
Ce développement a souvent eu des incidences sur la qualité des paysages et les formes urbaines de bourgs: le centre ancien se vide au profit de quartiers excentrés récents, plus spacieux et fonctionnels, s’affranchissant des contraintes de mise en œuvre des structures traditionnelles (mécanisation, ressources). Des dents creuses urbaines apparaissent, constituant des friches. Il peut en résulter un déséquilibre esthétique, fonctionnel et social.
L’enjeu : Intégrer de nouvelles habitations ou des équipements tout en respectant le paysage habité de votre territoire
Extrait du diagnostic du Plan de Paysage du PNR, 2017
Aujourd’hui, les déséquilibres qui persistent impactent la qualité des paysages, les perceptions lointaines et proches du bourg, et son attractivité plus globalement, alors qu’une vision cohérente et équilibrée du bourg contribue à affirmer le sentiment d’appartenance des habitants à un territoire.
Le paysage est vivant. il ne peut être harmonieux s’il résulte d’une juxtaposition de projets individuels.
⚠️ Attention
« Le développement durable est un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs » (rapport Brundtland, 1987).
Transition : « Dans le contexte actuel des changements globaux et de la mise en œuvre du développement durable, la transition énergétique amorcée dans plusieurs États ainsi que les évolutions des modes de production agricoles ou forestiers entraîneront sans doute une nouvelle transition paysagère » (http://geoconfluences.ens-lyon.fr)
Les leviers : une démarche d’anticipation et des outils opérationnels
Anticiper et comprendre son paysage:
Façonné par l’homme et les éléments naturels, le paysage est en constante évolution et le résultat de multiples interactions. Et c’est la somme de détails, tels que les volumes de bâtiments, clôtures, haies, pylônes, natures et couleurs des façades, de toitures, gestion de la végétation… qui peut valoriser, mais aussi gâcher ou couper des vues d’ensemble.
Ainsi, formuler des « objectifs de qualité paysagère » et réfléchir ensemble à l’évolution (les objectifs de qualité paysagère figurent dans le Scot) de son territoire, favorise une vision prospective et permet d’éviter une planification par opportunités.
« comprendre comment ce paysage a évolué dans le temps », pour travailler avec (extrait du plan d’actions du Plan de paysage du PNR, 2018)
Pour cela, il peut être utile d’engager des études préalables de prospective auprès de bureaux d’étude spécialisés, dits d’assistance à la maitrise d’ouvrage, et où des scénarios d’occupation de l’espace, au regard des enjeux, pourront alimenter la réflexion.
Principes d’aménagements identifiant les dents creuses ou la ressources foncières, extrait du plan d’actions du Plan de paysage du PNR, 2018
Scénarios, extrait du diagnostic du Plan de Paysage du PNR, 2017
Planifier et avoir une vision prospective sur son territoire.
Le projet d’accueillir de nouveaux habitants est issu d’une réflexion engagée dans le temps, et nécessaire au regard d’activités et mobilités qui peuvent se développer.
En vue d’une planification cohérente, il est important d’anticiper le projet d’extension, et impératif d’éviter d’aménager par opportunité foncière. Le Plan d’aménagement et de développement durable (PADD) traduit cette volonté politique. Il est alors possible de planifier des scénarios d’aménagement intégrant plusieurs facteurs qui contribuent à la qualité des paysages et des enjeux environnementaux. Pour la carte communale, le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) ou Plan climat air énergie territorial (PCAET), devient la référence en la matière. Les secteurs à ouvrir à la construction seront étudiés au regard des possibilités de densification existantes, dans une vision partagé intercommunale de zéro artificialisation nette (ZAN).
Prévoir des scenarios possibles favorise une vision évolutive de son territoire.
Sur le plan opérationnel
Pour de nouveaux lotissements, c’est au moment du PLU (i), en cohérence avec le SCOT, quand on réfléchit aux espaces à urbaniser que tout se joue. Dans le PLU(i), le rapport de présentation comprend un diagnostic, un état initial de l’environnement ainsi que les incidences prévisibles sur l’environnement des choix d’espaces à construire, à protéger, ou à densifier. Les objectifs de planification se déclinent ensuite à partir du PADD (qui traduit le projet politique), dans les OAP (orientation d’aménagement et de programmation), et dans les différents documents : plan de de zonage, règlement, puis par article.
Les OAP peuvent être thématiques (et globales) ou sectorisées. Elles constituent une sorte de feuille de route pour les années à venir.
⚠️ Attention
Les OAP peuvent ainsi concerner l’implantation d’un lotissement ou d’une Unité Touristique Nouvelle concernée par la Loi Montagne, ainsi que la qualité des rues, l’implantation du bâti, l’organisation des espaces dans des secteurs d’habitat pavillonnaire diffus en prévision d’une densification du tissu urbain…Elles peuvent conditionner:
– le respect des alignements du bâti afin de re/structurer les rues de manière harmonieuse
la qualité des voies, l’accessibilité, des cheminements, des voies pour vélos
– l’orientation et l’implantation des bâtisses, mitoyennes au moins sur un coté
– une qualité d’implantation du bâti (limiter les remblais et déblais, optimiser la pente)
– de limiter l’artificialisation des sols et préconiser une gestion des eaux de surface
– de privilégier la mutualisation des espaces et des usages (rampes d’accès, compostage collectif, déchets, piscines, espaces canins…)
– l’usage des espèces végétales locales et non allergisantes
– la préservation des patrimoines
Parfois plus stricte que le PLU, le règlement de lotissement peut imposer des règles d’urbanisme, sur le plan architectural : emploi d’un certain type de matériaux, implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions ou des clôtures… etc. Plus précisément, une charte ou cahier des charges peut être établi afin de renseigner les co-lotis sur les droits et les obligations (c’est-à-dire des propriétaires), établi de manière contractuelle.
Un exemple intéressant, Maganosc : un nouveau quartier de Grasse, occupe d’anciennes restanques , dans la continuité de l’existant. L’implantation du bati dans la pente, sa volumétrie, la mitoyenneté des logements, ont permis d’optimiser le foncier existant disponible, tout en respectant une vision cohérente et qualitative du paysage.
Des réponses co-construites. Les dispositifs participatifs sont un enjeu important. Pour l’aménagement se son village, l’implication de la population est essentielle, en amont puis à chaque étape décisionnelle. Des ateliers thématiques peuvent être organisés pour favoriser les échanges sur le projet.
Extrait du Plan de Paysage 2017,relatant une synthèse d’ateliers participatifs
Procédures et échéances
Le permis d’aménager (validité 3 ans) est une autorisation d’urbanisme. Il permet à la mairie d’avoir un contrôle sur les aménagements de son territoire : lotissement, camping, aire de stationnement, terrain de sports ou de loisirs. La réponse du maire doit être faite dans un délai de 2 mois, sans laquelle le permis est accordé.
Le lotissement est une procédure que s’impose à quiconque souhaite diviser un terrain en lots à bâti, dès la première division.
- Pour les collectivités, les terrains sont préalablement soumis à autorisation de défrichement dès le premier m² boisé transformé.
Pour le projet privé, une zone constructible peut être soumise à autorisation de défrichement, préalablement. Sont exceptés d’autorisation de défrichement, les projets réalisés sur un terrain de moins de 5000 m² entièrement clôturé contenant une habitation (le tout à l’heure actuelle, avant travaux).
Le défrichement d’un terrain de plus de 10 ha est soumis à étude d’impact. Si le terrain est supérieur à 25 ha, même fragmenté, le dossiers nécessitent une enquête publique.
Les délais de procédure : 3 à 6 mois selon conditions (projet présentant un intérêt patrimonial remarquable bâti ou naturel, soumis à autorisation d’exploitation commerciale, ou située dans un espace ayant vocation à être classé (parc national)), si étude d’impact ou enquête publique.
Pour tout rejet des eaux de surfaces en milieu naturel, le rejet du réseau de la collectivité doit être en situation régulière, et le cheminement des eaux rejetées doit être indiqué sur un plan jusqu’au milieu récepteur final. Ainsi, le permis d’aménager est soumis à autorisation (si > 20ha) ou à simple déclaration (si < 20ha) au titre de l’article L 214.3 du Code de l’Environnement (loi sur l’eau). La surface = celle de l’emprise du projet + celle du bassin versant amont modifiée par le projet (surfaces imperméabilisées et non imperméabilisées).
Une évaluation environnementale ou étude d’impact est nécessaire lorsque le lotissement, (ou villages vacances) et aménagements associés créent une surface de plancher supérieure ou égale à 40 000 m2, ou un terrain d’assiette supérieure ou égale 10 hectares. Si le document d’urbanisme applicable a fait l’objet d’une évaluation environnementale « permettant l’opération», le projet est dispensé d’une étude d’impact ou d’un examen au cas par cas (3ha pour un village vacances).
Une indemnité compensatoire peut être demandée par l’Etat, ou des travaux sylvicoles proposés en guise de compensation.
Le rôle du Parc
La charte du Parc nous engage à « préserver et anticiper les paysages de demain »
Les scénarios sont multiples, et il s’agit d’identifier celui répondant le mieux aux objectifs de qualité, dans le respect de la Charte. C’est un document supérieur au SCoT, au PLUi et au PLU, il n’en demeure pas moins que son rôle d’accompagnateur est déterminant. Dans ce contexte, tout projet d’extension de bourg est soumis à l’avis du Parc.
Avec l’équipe du Parc, un projet d’extension de bourg passe par la concertation entre les experts qui apportent un regard extérieur, les habitants qui ont des connaissances et savoir-faire et notamment des besoins, et les élus qui évaluent la faisabilité du projet, financier et dans le temps.
⚠️ Attention
Parmi les orientations de la charte, l’orientation stratégique 6 – Répondre au besoin de développement sans hypothéquer les atouts environnementaux et la dimension sociale
- – Article 14 – Pro mouvoir des formes urbaines économes en espace pour favoriser la vie sociale et le dynamisme économique des centre-bourgs
- Économiser l’espace dédié à l’urbanisation permet de réduire les impacts environnementaux, les risques naturels, les coûts des réseaux et de l’organisation des transports. Cela favorise le lien social et le fonctionnement des activités économiques des villages.
- – Article 15 – Promouvoir des démarches de qualité architecturale préservant le caractère exceptionnel des villages
- Quelques constructions mal implantées et mal intégrées au paysage peuvent suffirent à perturber l’harmonie d’un village de caractère. De même, une adaptation aux matériaux et types de construction nouveaux est nécessaire. Le conseil architectural est donc à développer, en lien avec le développement de nouvelles façons de rénover et construire.
Pour aller plus loin
Le cadre règlementaire pour une extension de bourg ou un lotissement
- La loi ALUR (la Loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové) incite à la densification des lotissement.
- La loi LCAP no 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine impose, au-delà de 2 500 m² de surface de terrain à aménager, d’avoir recours à un paysagiste concepteur, architecte, ou urbaniste (Code de l’urbanisme : articles L441-1 à L441-4) , pour établir un permis d’aménager.
- Code de l’urbanisme
- Code de l’environnement
Autres références
www.parcs-naturels-regionaux.fr
www.alpes-maritimes.gouv.fr
www.cerema.fr/system/files/documents/2021/06/approche_standardisee_guide_v2.pdf
www.legifrance.gouv.fr
www.village-justice.com/articles/reforme-reglementation-des,20158.html
www.alpes-maritimes.gouv.fr/Politiques-publiques/Agriculture-foret-et-espaces-naturels/Foret/Defrichement
Deux guides:
www.ecologie.gouv.fr/eviter-reduire-et-compenser-impacts-sur-lenvironnement
www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Guide_pour_la_mise_en_oeuvre_de_l%27%C3%A9vitement.pdf