Habitat léger et prévention de la cabanisation

L’enjeu : une aspiration accrue à l’habitat sobre en immersion dans la nature

L’implantation sauvage dans des zones inconstructibles, agricoles ou naturelles, à des fins d’habitat permanent ou occasionnel, de chalets, cabanons, mobil-homes, caravanes, containers, etc.  met en jeu une multiplicité d’enjeux de salubrité publique (pas de réseau d’eau ni d’assainissement), de sécurité publique (protection contre l’incendie par exemple), de préservation environnementale et paysagère (atteintes aux paysages et écosystèmes, augmentation du prix du foncier agricole), ou de coût pour la collectivité (distances pour les réseaux, y compris mobilité des personnes et accès au numérique).

L’habitat léger reste cependant un scénario à étudier dans le champ du développement durable et de la transition. Saint-Cézaire-sur-Siagne met un projet de hameau à l’étude en ce sens, en restant cohérent avec son Plan Local d’Urbanisme. C’est aussi une solution à étudier pour l’accueil à la ferme sans donner au patrimoine une valeur telle qu’il ne peut plus être transmis dans le champ de l’activité agricole.

La présente note vise à donner les clefs pour analyser et réagir au bon moment.

Le point sensible est celui de la mutation foncière : une possibilité de construction « exceptionnelle » en milieu naturel est souvent liée à une fonction du site, justifiée et consensuelle lors des décisions d’urbanisme. C’est lors des mutations, ou en l’absence de rentabilité des projets, que le mitage s’installe ; c’est vrai également en zone urbanisable (et/ou Unité Touristique Nouvelle) : des parcs résidentiels de loisirs deviennent habitat principal.

Aussi hors zone à urbaniser et hors règlement des zones agricoles dans les documents d’urbanisme, la maîtrise foncière par la collectivité avec un bail à activité, et des aménagements réversibles peuvent être une option pertinente pour réussir des actions de développement sans compromettre dans la durée la préservation des milieux et des paysages.

💡 Le Saviez-vous ? 

Juridiquement1 le terme HABITAT LEGER désigne une résidence démontable constituant l’habitat permanent de son utilisateur.

Dans les faits la problématique présentée dans cette note peut également concerner :

  • – Les résidences mobiles de loisirs (RML)
  • – Les caravanes
  • – Les habitations légères et de loisirs (HLL)

Les leviers : l’approche globale avant les décisions au cas par cas

Le Parc naturel régional n’impose pas de réglementation supplémentaire. Il est doté d’une équipe d’ingénierie pour concilier au mieux les projets de développement avec la préservation des patrimoines naturels et culturels, dans le cadre de la législation en vigueur.
Il appartient à la collectivité de comprendre le sens des dispositions réglementaires en vigueur pour argumenter le cas échéant des exceptions aux règles cadre que sont les STECAL ou les Unités Touristiques Nouvelles.

Le droit commun

  • – Constructibilité au sein des zones dites urbanisées (selon le Règlement National d’urbanisme, la Carte communale ou le Plan Local d’Urbanisme) ;
  • – Principe de non constructibilité ailleurs sauf proposition de « STECAL » : secteurs de taille et de capacité limitée (conditions précises au L 151 – 13 du code de l’urbanisme). Un STECAL peut accueillir des constructions, comme des résidences démontables d’habitat permanent (expressément citées).
  • – Les habitations légères de loisir
    • – Peuvent être implantées (sans formalité en dessous de 35 m² de plancher – R421-2 CU et sous réserve de déclaration préalable au-dessus – R421-9) :
      • Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet
      • Dans les villages de vacances classés en hébergement léger, et dans les dépendances des maisons familiales de vacances agrées, en application du code du tourisme
      • Dans les terrains de camping régulièrement créés -R 111-38 du code de l’urbanisme)
    • – Sinon l’implantation est soumise au droit commun – R111-40 code de l’urbanisme ; pas de STECAL possible pour cet usage (source Florian Ferjoux – GOSSEMENT Avocats pour Fédération des Parcs juin 2021)

La loi Montagne

Les sites classés

 

  • – L’article L.341-10 du code de l’environnement, socle de la réglementation des sites, exprime le sens de cette protection : « Les monuments naturels ou les sites classés ne peuvent ni être détruits ni être modifiés dans leur état ou leur aspect sauf autorisation spéciale. Cette autorisation relève soit du préfet (champ de compétence = R.341-13 du code de l’environnement, soit du ministre
  • – Ainsi, le cadre réglementaire est contraignant pour tout projet en dehors des zones prévues pour l’urbanisation, ou prévu dans le cadre des zones agricoles dans les PLU.
  • – Pour argumenter d’un STECAL (projet hors zone urbaine des règles d’urbanisme en vigueur dans la collectivité) ou d’une Unité Touristique Nouvelle en dehors de la continuité du bâti existant, la collectivité doit s’être appropriée le sens des dispositions sus visées ; son soutien est déterminant pour argumenter les projets dans le sens de l’intérêt général.
  • – Les STECAL peuvent permettre d’assurer l’objectif visé à l’article 101-2 du code de l’urbanisme (source Florian Ferjoux – GOSSEMENT Avocats pour Fédération des Parcs juin 2021). En l’absence de réseaux il faut fournir avec la demande de d’autorisation d’urbanisme  permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité. (Cf. article R.441-6-1du code de l’urbanisme)
  • – Une attention particulière doit être accordée en milieu naturel et agricole aux STECAL et UTN mises en œuvre au risque de mutation des bâtis à vocation agricole ou de loisir. Ainsi quand ces dérogations au droit commun ou à la loi Montagne sont proposées, au regard de l’intérêt général que revêtent ces projets, la question de la maîtrise foncière dans le temps mérite d’être posée systématiquement. Une maîtrise foncière publique avec baux liés à l’activité (location classique, gérance ou baux emphytéotiques) est peut être une solution.

L’exemple concret des Hameaux légers d’habitat réversible (dans l’attente du projet de Saint Cézaire sur Siagne)

L’habitat réversible peut être une réponse à la crise sociale et environnementale

  • – Accessibilité financière (possibilité auto construction, peut permettre de dissocier la propriété du foncier et celle du bâti)
  • – Réduction de l’impact écologique (mode de vie minimaliste, autonomie, matériaux bio sourcés ou recyclés)

Un hameau léger est un éco-hameau :

  • – Participatif et inclusif
  • – Accessible financièrement
  • – Où la propriété du sol et du bâti est durablement dissociée (bail de 18 à 99 ans)
  • – Les occupants sont propriétaires de leur bâtiment réversible
  • – En lien avec la commune et le territoire qui l’accueille

Pour aller plus loin : https://hameaux-legers.org/

Pour aller plus loin

Côté juridique

Définitions dans le code de l’urbanisme : des résidences mobiles de loisirs : article R111-41 – des caravanes : article R111-47 – des habitats légers de loisirs : article R111-37 – des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs R111-51.

C’est la loi ALUR de 2014 qui introduit la notion de « résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs » et précise certaines conditions :
« Occupées au moins 8 mois par an »
« Sans fondations »
« Facilement et rapidement démontable »
« Pouvant être autonome vis à vis des réseaux » (eau, électricité, assainissement)
(Source : association Habitat Leger juin 2021)

Régime de déclaration ou d’autorisation pour les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs :
– Une résidence seule : déclaration entre 5 et 20 m² ; permis de construire au-delà de 20 m²
– Aménagement pour accueillir plusieurs résidences (au moins 2) : déclaration pour surface de plancher totale inférieure à 40 m² (R.421-23 code de l’urbanisme) ; permis d’aménager pour une surface supérieure à 40 m² (R. 421-19 code de l’urbanisme)

Article L444-1 – Version en vigueur du 28 mars 2009 au 27 mars 2014 > n’existe plus modifié par loi ALUR
Article L111-11 du code de l’urbanisme : opposition à réalisation quand l’aménagement dépend de la réalisation de réseaux dont la collectivité ne peut affirmer qui est dans quel délai est en mesure de réaliser les travaux nécessaires
Article R 441-6-1 du code de l’urbanisme 

Illustrations démontrant la complexité de la combinaison des définitions (source Florian Ferjoux – GOSSEMENT Avocats pour Fédé des Parcs juin 2021)
– Les caravanes posées sur le sol ou sur des plots de fondation et n’ayant, de ce fait, pas conservé leur mobilité doivent, pour leur part, être regardées comme des maisons légères d’habitation (Cf.Conseil d’Etat, 7juillet2004, n°266478, voir également Conseil d’Etat, 12 février 1990, n°76485)
– Si la «tiny house» est à usage de loisirs et pourvue de moyens de mobilité, elle peut être qualifiée de résidence mobile de loisirs. Sinon, elle peut être assimilée à une habitation légère de loisirs ou à une résidence démontable constituant l’habitat permanent de son utilisateur (Cf. Réponse ministérielle n°08720, JO Sénat du 27 juin 2019, page3420)
– Les yourtes et tipis peuvent être assimilés à des tentes (qui ne sont ni des véhicules, ni des constructions), sauf en présence d’équipements intérieurs tels que des sanitaires. Ils seront alors des habitats légers de loisirs -ou des résidences démontables (Cf. Réponse ministérielle n°08573, JO Sénat du 14 mai 2009, page1216)

Le délai de prescription des infractions à l’urbanisme est de 6 ans pour l’engagement de la responsabilité pénale ; la commune peut engager la responsabilité civile dans la limite de 10 ans (saisine du tribunal judiciaire en vie de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité). Au-delà la mairie peut refuser le permis pour d’autres travaux (art. L.421-9 du code de l’urbanisme).

www.parc-prealpesdazur.fr